рус
eng
день
ночь

Главная / Новости / Выгодно ли покупать офисную недвижимость?

Выгодно ли покупать офисную недвижимость?

До кризиса в Екатеринбурге вводилось в среднем 4-5 крупных объектов коммерческой недвижимости в год. И, что характерно, почти на все построенные площади находился свой покупатель или арендатор. В период кризиса объемы ввода упали. Но и спрос на подобную недвижимость снизился в разы. Согласно планам горадминистрации и заявлениям бизнеса, в этом году в Екатеринбурге должны были открыться 5 крупных деловых центров, но реально введен в эксплуатацию был только один. И, тем не менее, дефицита офисных помещений в целом не наблюдается. Как сообщил заместитель генерального директора ЦН «Северная Казна» Павел Маслихин, сегодня выставлено на продажу более тысячи объектов офисной недвижимости, и более 200 объектов – торговой недвижимости, предложение превышает спрос. С начала года даже немного снизились цены на коммерческую недвижимость: офисы подешевели на 7%, а торговые площади – на 2%.

В то же время, генеральный директор управляющей компании «Партнерство» Андрей Черушев считает, что уже есть признаки перелома ситуации и начала роста спроса, относительно предложения. Тем более, что, по мнению Андрея Михайловича, сегодня цены на продажу коммерческих объектов очень низки и владельцы без крайней необходимости не продажу их не выставляют.

Важно понять, что «перелом ситуации» вовсе не означает резкого роста цен. По мнению аналитиков в ближайшее время рынок будет достаточно спокойным. Например, по мнению Павла Маслихина до конца этого года возможен рост цен на некоторые категории коммерческой недвижимости на 1-2%. Да и в следующем году серьезных колебаний не предвидится… Существует даже предположение (правда достаточно осторожно высказанное), что в следующем году возможно дальнейшее снижение цен. Начальник отдела маркетинга и развития проектов ООО «Деловой дом на Архиерейской» Радик Нигматуллин полагает, что понижательный тренд возможен, если застройщики выполнят свои план по вводу новых деловых центров. В этом году из запланированных центров введен только один. Запуск остальных перенесен на следующий год. Плюс на следующий год запланировано завершение строительства еще ряда подобных объектов. Если все задуманное исполнится, то рынок разово получит огромный объем предложения, без принципиального роста спроса. Перенасыщение же рынка обычно ведет к падению цен. Любопытно, что сам Радик Нигматуллин замечает, что: «Вряд ли планы 2011 года сбудутся. В этом году 5 центров из запланированных не открыли…».

Другие аналитики так же склоняются к мнению, что рост цен весьма вероятен. По оценке Андрея Черушева, в 2011 году интерес к коммерческой недвижимости со стороны покупателей/арендаторов будет ощутимо расти. Уже сейчас видно, что офисами стали более активно интересоваться банки, аптечные сети, компании по оказанию услуг и пр. В частности, активно развиваются танцевальные школы. По мнению Андрея Черушева, через два года цены на коммерческую недвижимость выйдут на докризисный уровень (в некоторых случаях это означает двукратный рост, по сравнению с сегодняшними ценами).

При этом существует реальная опасность, что растущий спрос не встретит адекватного предложения. Как сообщил заместитель председателя КОБОН администрации Екатеринбурга Олег Китаев, в городе сейчас заморожено строительство 0,5 млн. кв./м коммерческих площадей. И есть все основания полагать, что основная часть этих объемов пока будет стоять без движения. По мнению Олега Николаевича, достройка замороженного будет производиться в 2014-2016 годах. Следовательно, возможен провал в предложении и как следствие – дефицит.

В среднем офис лучше квартиры

Собственно, мало кто сомневается в том, что офисы в Екатеринбурге будут дорожать. Уже одного этого достаточно, чтобы рассматривать покупку бизнес-недвижимости как выгодное вложение средств. Тем более, что сегодня цены весьма привлекательны. Например, за время кризиса офисы класса «А» (высшая категория) подешевели вдвое, а то и более. К тому же, как заметил Павел Маслихин, банки начали предоставлять кредиты на покупку коммерческой недвижимости с весьма привлекательными условиями – ставка чуть выше 10%. Казалось бы, самое время брать кредиты, массово скупать офисы и сдавать их в аренду. Средства, полученные от арендаторов, плюс процент подорожания объектов с лихвой перекроет процент по кредиту.

На самом деле не все так однозначно. Во-первых, никто не гарантирует, что купленные офисы удастся сдать в аренду быстро и по адекватной цене. Во-вторых, есть опасность, что купленная недвижимость окажется неликвидной – не будет интересовать ни покупателей и арендаторов. В-третьих, вполне может оказаться, что выгоднее вкладывать средства в другие активы, например – в жилую недвижимость. Кстати, Андрей Черушев прямо заявляет, что жилье гораздо больше подходит для инвестиций. Хотя бы, потому что в этом жилье можно жить самому, да и спрос на рынке аренды жилья более стабилен, чем на офисном рынке. К этому добавляет свое замечание руководитель УК «Бизнес центр AVS» Роман Мишарин. Он напоминает, что классификацию может пройти только деловой центр, имеющий одного владельца (много совладельцев – выше риски). То есть в эту группу априори не попадают центры, которые распродают отдельные офисы частным инвесторам. А сдавать площади в деловом центре, не прошедшем классификацию, в перспективе будет менее выгодно. Следовательно, частный инвестор, покупающий офисы, становится владельцем не самого перспективного актива.

Павел Маслихин уверен, что и среди жилой и среди офисной недвижимости можно найти объекты с очень хорошим инвестиционным потенциалом. Но каждый объект надо оценивать индивидуально. Например, существуют квартиры, аренда которых стоит от 100 тыс. руб в месяц. Вкладывать средства в такую недвижимость однозначно имеет смысл. Неплохой вариант вложений – недвижимость на первых этажах и еще некоторые позиции. Но опять же, требуется анализ конкретного объекта. Впрочем, за анализом – это к специалистам, а мы предложим некий среднестатистический расклад по рынку.

Сегодня 1-комнатную хрущевку в третьем поясе можно купить за 1,55 млн. руб. (средняя цена по данным КБ «Ярмарка»). Сдать это жилье в аренду можно за 12 тыс. руб. в месяц. (144 тыс. в год). То есть вложения окупятся за 10,5 лет (это без учета подорожания самой квартиры). Если вложить деньги в двушку улучшенной планировки во втором поясе (стоимость 2,54 млн., аренда – 15-16 тыс.), то срок окупаемости составит 13-14 лет.

Теперь сравним с такими же показателями для коммерческой недвижимости. Правда, для этого случая мы примем за основу стоимость квадратного метра офисного помещения. Цена аренды офиса жестко привязана к метражу. Итак, покупка 1 кв./м офиса класса «С» обойдется в 40-50 тыс. рублей. А в аренду такой офис можно сдать за 500-800 руб. за кв./м. в месяц (6 000-9 600 руб. в год). Следовательно, срок окупаемости проекта составит (без учета подорожания недвижимости) от 4 до 8,5 лет.

Источник: E1.RU

Аренда офисов Аренда торговых площадей

Контактная информация

г. Екатеринубрг, ул. Сакко и Ванцетти,61
+7 (343) 227-22-79 – отдел аренды